相続不動産を換価分割して空き家特例を適用するメリットと注意点

換価分割とは、相続した不動産を売却して現金化し、その売却代金を相続人の間で分配する遺産分割の方法です。

相続不動産を換価分割して空き家特例を適用することは、財産を公平に分配する有効な手段です。

本記事では、相続不動産を換価分割して空き家特例を適用するメリットと注意点を解説します。

空き家特例の適用要件

空き家特例を適用するには、以下の要件をすべて満たす必要があります。

• 被相続人が相続直前まで1人で居住していた住宅である
• 1981年5月31日以前に建築された戸建ての建物である
• 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する
• 売却代金が1億円以下である
• 売却の時点で空き家の状態である

なお、老人ホーム入居中に相続が発生した場合でも、介護保険の要介護認定や支援認定を受けており、老人ホームに入居する直前まで1人で暮らしていたときは適用が可能です。

相続不動産を換価分割して空き家特例を適用するメリット

相続した不動産を換価分割して空き家特例を適用する際のメリットをみていきましょう。

最大で3000万円の特別控除がある

相続した不動産を換価分割して空き家特例を適用すると、売却して得た利益である譲渡所得から最大で3000万円が特別控除されます。

共有名義で換価分割する場合、それぞれの相続人が空き家特例を適用することが可能です。

ただし、2023年度の税制改正により、相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除額が2000万円に引き下げられています。

相続のトラブルを回避できる

不動産を複数の相続人で共有することになった場合、管理方針の相違や将来の売却時に意見が合わないなどのトラブルが生じやすくなります。

換価分割して空き家特例を適用することで、相続不動産を現金化したうえで各相続人に公平に分配できるため、相続人同士の争いを未然に防ぎ、円満な解決につながります。

相続不動産を換価分割して空き家特例を適用する際の注意点

換価分割して空き家特例を適用し、税金が0円になる場合でも相続人はそれぞれ譲渡所得の確定申告を行わなければなりません。

相続不動産が所在する市区町村役場で、被相続人居住用家屋等確認書の交付申請を行います。

確定申告書に添付して、住民票の住所地を管轄する税務署に提出しましょう。

なお、空き家特例の適用期限は、2023年12月31日までとされていましたが、2027年12月31日までに延長されています。

まとめ

本記事では、相続不動産を換価分割して空き家特例を適用するメリットと注意点を解説しました。

空き家特例には複雑な適用要件があるため、少しでも不安がある場合は行政書士に相談することも検討してみてください。